최근 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기로 부터 임차인의 소중한 보증금을 안전하게 지키기 위한 예방 및 대책은 어떻게 해야할까요?
전세사기는 다양한 형태로 발생하며, 예방을 위해서는 계약 전부터 만기 시까지 단계별로 꼼꼼한 확인과 조치가 필요합니다.
- 전세사기의 주요 유형
먼저, 흔히 발생하는 전세사기 유형을 파악하는 것이 중요합니다.
이중계약/허위계약: 공인중개사 또는 건물 관리인이 집주인 모르게 월세 계약을 전세 계약으로 속이거나, 여러 임차인과 계약하여 보증금을 가로채는 경우.
신탁 사기: 부동산이 신탁회사에 담보신탁 또는 관리신탁된 상태에서 위탁자(실소유주)가 수탁자(신탁회사) 동의 없이 임대 계약을 체결하는 경우. 이 경우 임차인은 대항력을 상실할 수 있습니다.
깡통전세: 매매 시세가 전세 보증금과 비슷하거나 오히려 낮아, 경매 시 보증금 회수가 어려운 주택으로 계약하는 경우. 특히 신축 빌라에서 시세 파악이 어려운 점을 악용하는 경우가 많습니다.
선순위 권리 미고지: 계약 시에는 없던 근저당권, 가압류 등이 잔금 지급일 또는 그 이후에 설정되어 보증금보다 우선 변제되는 경우.
집주인 변경 후 잠적: 계약 후 집주인이 소위 ‘바지사장’에게 명의를 넘기고 잠적하여 보증금 반환을 회피하는 경우.
- 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 (임차인 중심)
① 계약 전 확인 사항
[시세 확인 (매매가 및 전세가)]국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버 부동산 등 공신력 있는 플랫폼을 통해 계약하려는 주택의 매매 시세와 주변 전세 시세를 반드시 확인합니다.매매가 대비 전세가율(전세가/매매가)이 70~80%를 넘는 경우 ‘깡통전세’ 위험이 높으므로 신중하게 접근해야 합니다. 특히 신축 빌라는 시세 파악이 어려우므로 더욱 보수적으로 판단해야 합니다. [등기부등본 확인]계약 직전에 대법원 인터넷등기소 또는 등기소를 방문하여 직접 발급받아 확인합니다. (공인중개사가 제공하는 것도 재확인)
[갑구] 소유권 확인: 계약하려는 상대방(임대인)과 등기부등본 상 소유자가 일치하는지 확인합니다. 신탁등기 여부를 반드시 확인하고, 신탁된 경우 수탁자(신탁회사)의 사전 동의(서면)가 필수적입니다.
[을구] 권리관계 확인: 선순위 근저당권, 가압류, 가처분 등 다른 권리가 있는지 확인합니다. 과도한 선순위 채권(주택 시세 대비 70% 이상)이 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다. [건축물대장 확인]정부24 또는 시/군/구청에서 발급받아 불법 건축물 여부, 주택 용도(다가구, 다세대 등)를 확인합니다. 위반건축물은 추후 문제 발생 소지가 있습니다.
임대인 정보 및 세금 체납 확인:
임대인의 신분증과 등기부등본 상 소유자 정보를 대조합니다.
임대인의 동의를 얻어 미납 국세 및 지방세 열람을 신청하거나, 계약 시 ‘국세/지방세 완납증명서’ 제출을 특약사항으로 명시하는 것이 안전합니다. (2023년 4월 이후, 임대차 계약 시 임대인은 임차인에게 납세증명서 제시 의무가 있음) [공인중개사 확인]국가공간정보포털 또는 해당 시/군/구청을 통해 등록된 정식 공인중개사인지, 공제보험 가입 여부를 확인합니다.
② 계약 시 주의사항
표준임대차계약서 사용: 가급적 법무부에서 제공하는 표준임대차계약서를 사용합니다.
[특약사항 명시]“잔금 지급 익일까지 등기부등본 상 현재 상태(선순위 권리 없음 등)를 유지하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다”는 취지의 내용을 명시합니다.“임대인은 잔금 지급일까지 미납 국세 및 지방세가 없음을 확인하며, 관련 증명서를 제출한다.”
신탁 부동산의 경우, “수탁자 OOO의 동의를 얻은 계약임”을 명시하고 동의서 원본을 첨부합니다.
근저당권이 있다면 “잔금 지급과 동시에 말소한다”는 내용을 명시합니다.
보증금 지급: 가급적 임대인 명의(등기부등본 상 소유자)의 계좌로 직접 이체하고, 증빙 자료를 확보합니다. 대리인과 계약 시 위임장, 인감증명서 등을 철저히 확인하고, 가능하면 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인합니다.
③ 계약 후 필수 조치
[전입신고 및 확정일자 부여]이사 당일 즉시 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해 전입신고를 하고, 임대차 계약서 원본에 확정일자를 받습니다.이는 대항력(제3자에게 임차권 주장)과 우선변제권(경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금 변제받을 권리)을 확보하는 가장 중요하고 기본적인 절차입니다. 두 가지 요건(전입신고+점유+확정일자)을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. [전세보증금 반환보증 가입]매우 강력한 예방책입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 등에서 취급합니다.
임대인이 보증금 반환을 거부하거나 불가능할 경우, 보증기관에서 대신 보증금을 지급해 줍니다. 가입 요건(보증금 한도, 주택 유형 등)을 확인하고 가능한 한 가입하는 것이 좋습니다. (일정 요건 충족 시 임대인 동의 불필요)
- 문제 발생 시 대처 방안
만기 전: 계약 기간 중이라도 임대인의 세금 체납, 주택 압류 등 위험 신호가 감지되면 즉시 전문가(변호사, 법무사)와 상담합니다.
만기 시 보증금 미반환:
내용증명 발송: 계약 만기 1~6개월 전, 계약 갱신 의사가 없으며 만기 시 보증금 반환을 요청한다는 내용증명을 발송하여 의사표시를 명확히 하고 증거를 남깁니다.
임차권등기명령 신청: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
지급명령 신청 또는 보증금 반환 청구 소송: 법적 절차를 통해 보증금 반환을 강제합니다.
정부 지원 활용: 전세피해지원센터, 대한법률구조공단 등 정부에서 운영하는 지원 기관의 도움을 받을 수 있습니다.
- 정부의 전세사기 대책 강화
정부에서도 전세사기 예방 및 피해자 지원을 위해 다음과 같은 대책을 시행 및 강화하고 있습니다.
임대인의 선순위 권리 및 세금 체납 정보 확인 권한 강화
안심전세 App 등을 통한 시세 및 위험 정보 제공 확대
전세보증금 반환보증 제도 개선 및 가입 지원
전세사기 피해자 대상 긴급 주거 지원, 저리 대출 지원 등
전세사기는 누구에게나 발생할 수 있는 문제입니다. 가장 중요한 것은 계약 전 철저한 권리 분석과 확인이며, 계약 중 꼼꼼한 특약 명시, 계약 후에는 전입신고/확정일자 확보 및 전세보증보험 가입 등 안전장치를 마련하는 것입니다. 다소 번거롭더라도 ‘돌다리도 두들겨 보고 건넌다’는 자세로 임하여 소중한 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다. 의심스러운 점이 있다면 반드시 주변 전문가나 관련 기관에 도움을 요청하시길 바랍니다.
